Il concetto di gestione immobiliare è piuttosto ampio e abbraccia una vasta gamma di attività professionali.
Cerchiamo dunque di capire di che cosa si tratta, chi si può occupare di simili servizi e chi sono i soggetti che richiedono questo genere di consulenze.
La gestione di immobili come attività imprenditoriale
Possedere degli immobili, si sa, rappresenta una ricchezza, anzi è ancor più corretto definirla come una vera e propria attività imprenditoriale.
Un immobile può fruttare in molti diversi modi, come noto, allo stesso tempo comporta delle spese, proprio per questa ragione i titolari di immobili devono soppesare i ricavi ed i costi di gestione affinché le loro proprietà possano rivelarsi più redditizie possibile.
Chi possiede un solo immobile ha modo di provvedere alla sua gestione in modo piuttosto semplice.
Immaginiamo ad esempio il privato che possiede una seconda casa e sceglie di farla fruttare per assicurarsi un guadagno: attraverso delle valutazioni non oltremodo articolate può sceglie di proporla in affitto a famiglie, oppure a studenti universitari, se l’abitazione sorge in una città in cui è presente un ateneo; allo stesso modo può optare per la realizzazione di un Bed & Breakfast o di una struttura ricettiva di altro tipo.
Al contempo il proprietario della casa dovrà preoccuparsi del pagamento dei vari oneri fiscali, da intendersi sia come tasse correlate alla mera proprietà del bene, sia come imposte dovute alla modalità con cui il bene riesce a garantire delle rendite, senza trascurare le spese correlate alla manutenzione ordinaria, come può essere ad esempio la revisione dell’impianto di riscaldamento, ed eventuali spese di carattere straordinario, legate ad esempio all’effettuazione di una ristrutturazione.
La gestione di grossi patrimoni immobiliari
Nel caso appena indicato il proprietario dell’immobile può provvedere autonomamente alla gestione del suo bene, o al più facendosi affiancare da un professionista o da un’agenzia immobiliare al fine di poter individuare le soluzioni più vantaggiose per il singolo caso.
Il discorso si fa ben più complesso laddove si debbano gestire più immobili in modo contemporaneo: se una persona fisica, o anche una società, dispone di diversi beni immobiliari deve prestare attenzione a una molteplicità di aspetti, di conseguenza avvalersi di una consulenza professionale può essere determinante per massimizzare i guadagni.
Dal momento che in questo caso si sta parlando di proprietà immobiliari cospicue, la più piccola differenza nelle modalità di gestione può implicare delle differenze di guadagno nell’ordine di migliaia di euro su base mensile, di quindi è evidente che in circostanze simili nulla può essere lasciato al caso.
In cosa può consistere un patrimonio immobiliare
Prima di entrare nel dettaglio e di comprendere quali sono i vari “volti” della gestione immobiliare è utile sottolineare che gli immobili possono presentare le peculiarità più disparate.
In questa categoria di beni rientrano infatti le abitazioni, quindi tutti gli immobili ad uso residenziale, dai più piccoli appartamenti fino alle ville di lusso, i terreni, gli uffici, i locali commerciali e anche immobili con altre destinazioni d’uso.
Rimarcare questo è importante perché le varie tipologie di immobili presentano caratteristiche gestionali completamente differenti, di conseguenza i professionisti a cui viene affidata la gestione di immobili profondamente diversi per peculiarità e destinazione d’uso devono avere delle competenze estremamente approfondite in questo settore.
I servizi delle aziende specializzate in gestione immobiliare
Chi possiede dei patrimoni immobiliari importanti, dunque, può trarre grande giovamento dalla fruizione di consulenze specifiche, e alla luce di questo sono sempre di più le società che si specializzano nella fornitura di questo tipo di servizi.
Non si sta parlando, sia chiaro, di agenzie immobiliari, quindi di aziende che hanno come obiettivo primario quello di fare incontrare domanda e offerta traendo dei guadagni da quest’attività, ma di imprese specializzate nella gestione di veri e propri patrimoni di tale tipologia, quindi delle realtà che erogano questo servizio a pagamento e che non traggono i loro profitti trattenendo delle percentuali dai contratti che vengono sottoscritti dai clienti.
I servizi di queste aziende richiedono un’esperienza specifica estremamente approfondita, e queste imprese hanno ovviamente una grandissima responsabilità dovendo gestire dei patrimoni dal valore consistente.
All’atto pratico, dunque, in che modo deve muoversi un’azienda specializzata in gestione immobiliare per poter garantire al proprio cliente i migliori risultati possibili?
Come accennato in precedenza le attività fondamentali sono diverse, vediamo dunque quali sono quelle più rilevanti.
Analisi minuziosa del mercato, anche in prospettiva
Anzitutto queste aziende devono vantare una conoscenza eccellente del mercato immobiliare e devono monitorarlo in modo costante.
Le condizioni del mercato hanno ovviamente una grandissima importanza affinché il proprietario del patrimonio immobiliare possa massimizzare i propri profitti, di conseguenza quest’aspetto è fondamentale.
Analizzando i trend, dunque, le aziende specializzate nella gestione di immobili possono suggerire al proprio cliente di temporeggiare prima di prendere delle decisioni, di proporre il bene in affitto, di venderlo, oppure laddove possibile di modificarne la destinazione d’uso.
Analisi delle normative fiscali e delle opportunità statali
Le aziende che erogano tali consulenze ai proprietari immobiliari devono ovviamente avere una conoscenza impeccabile delle normative vigenti, soprattutto per quel che riguarda gli aspetti fiscali.
Possedere un immobile, a prescindere da quali siano le sue caratteristiche e la sua destinazione d’uso, comporta infatti degli oneri fiscali tutt’altro che irrilevanti, parallelamente ai medesimi è necessario che le aziende che offrono questi servizi siano perfettamente informate ed aggiornate sulle varie opportunità offerte dallo Stato, come ad esempio degli incentivi fiscali relativi alla ristrutturazione immobiliare.
Nel fornire dei suggerimenti al proprio cliente è importantissimo tenere in considerazione anche questi aspetti: se il periodo è propizio per compiere degli investimenti, finalizzati ad esempio all’efficientamento energetico degli immobili, queste aziende devono essere in grado di suggerire al proprio cliente il loro compimento.
Anche per quanto riguarda i vari interventi di manutenzione ordinaria è indispensabile individuare le strategie più vantaggiose: anche questi piccoli aspetti sono destinati a influire sulla fruttuosità della gestione di tali beni.
Quanto detto ovviamente può non essere limitato al territorio italiano, anzi molte aziende che offrono questi preziosi servizi sono specializzate per quel che riguarda gestioni ed investimenti immobiliari all’estero.
Consulenze specifiche per investimenti immobiliari
Le imprese che offrono questo tipo di servizi, inoltre, devono essere in grado di suggerire ai loro clienti se è conveniente effettuare determinati investimenti, e in caso affermativo in quale modalità.
Quando si parla di gestione immobiliare dunque non si fa riferimento esclusivamente a dei beni di cui il cliente è già titolare, al contrario accade molto spesso che queste aziende siano interpellate da privati e società con rilevanti disponibilità finanziarie le quali desiderano acquistare degli immobili per assicurarsi delle rendite e per diversificare il loro patrimonio.
Anche questa rappresenta, ovviamente, una grandissima responsabilità per queste aziende, le quali devono soppesare con massimo rigore non solo i costi e le varie peculiarità dei beni, ma anche una serie di prospettive future, come ad esempio l’andamento del valore di mercato oppure l’ammontare della domanda per quel che riguarda gli affitti.
Valutare le opzioni tramite cui far fruttare l’immobile
Altra attività importantissima che queste aziende sono chiamate a svolgere con la massima professionalità è quella che consiste nell’individuare le soluzioni più efficaci per massimizzare la redditività degli immobili del loro cliente.
Come si stava accennando in precedenza le modalità tramite cui far fruttare un immobile possono essere disparate: si può scegliere semplicemente di attendere del tempo e di proporlo in vendita a distanza di alcuni anni in modo da poterne ricavare una plusvalenza, si può farlo fruttare attraverso le locazioni, e da questo punto di vista è utile anche scegliere le formule d’affitto, dunque le tipologie di contratto, più vantaggiose per il proprietario.
Un immobile può essere adoperato anche come struttura ricettiva, come area eventi e in tanti altri modi ancora, di conseguenza il ventaglio di opzioni che devono essere valutate da parte dell’azienda è davvero molto vasto.
Servizi di supervisione del patrimonio immobiliare
É frequente che i clienti di queste imprese richiedano alle medesime anche degli interventi di supervisione riguardanti i propri beni.
La gestione di un patrimonio immobiliare variegato, d’altronde, non è affatto semplice, di conseguenza il supporto di professionisti esterni non può che rivelarsi importantissimo.
Sul piano pratico le attività di supervisione dell’aziende che gestiscono patrimoni immobiliari possono consistere nel controllo della condizione degli immobili e del modo con cui vengono manutenuti, nell’incontrare eventuali affittuari per la firma dei contratti di locazione, nel monitorare opere di ristrutturazione, nel verificare il tipo di riqualificazioni necessarie.
Gestione manageriale del patrimonio immobiliare
Quelli che abbiamo menzionato sono solo alcuni esempi di attività che le aziende specializzate nella gestione di immobili sono chiamate a svolgere: a queste imprese è assegnato un compito davvero molto importante il quale richiede una conoscenza del settore immobiliare assolutamente impeccabile.
É corretto affermare che il ruolo di queste aziende sia di tipo manageriale, da questo punto di vista è possibile ricollegarci a quanto detto in precedenza, ovvero al fatto che la gestione di un patrimonio immobiliare sia considerabile una vera e propria attività imprenditoriale.
É molto frequente che privati e società titolari di imprese non abbiano la competenza, il tempo o semplicemente la voglia di curare autonomamente tutte le attività necessarie per amministrare questa tipologia di beni, per tale ragione affidano la loro azienda a un manager con esperienza e competenza specifica dal quale pretendono, ovviamente, dei risultati tangibili.
Analogo discorso vale per i soggetti e le società che detengono rilevanti patrimoni immobiliari: per potersi liberare da una serie di incombenze e soprattutto per massimizzare i propri guadagni, i proprietari di questi beni si rivolgono ad aziende specializzate in grado di occuparsi della gestione del capitale sotto svariati punti di vista, in modo manageriale.